温州农房的“卖契”入市

发布时间：2015-12-26

温州先行里的乐清先行，还套着更深一层的“先行先试”，那就是乐清的民间和底层先行，然后才有2009年乐清市委“农对农”的政策设计。比较一下，以“卖契”代表的民间先行，可没有以农划界，规定只有本县农民才有权利购买本县农房的。

温州农房的“卖契”入市。

　　四月初，南方周末记者王小乔给我电邮，介绍温州下属的乐清市，在农房入市方面实施地方性改革实验，有望成为十八届三中全会之后，深化农房农地入市改革的试验区。听来事体重大，我请王小乔先发些公开报道来看看，有点背景知识再论其他。

　　报道说，2013年8月底，温州市出台了《农村产权交易管理暂行办法》，规定包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权，可在县域范围内公开交易。其中，“最为民众所关注”的，是农房入市交易。

　　其实，在温州市这个《办法》出台前，乐清市早在2009年就实行农房入市，可在市(县)域范围内实现“农对农”买卖，凡乐清本市农业户口的，购买本市农民合法拥有的农房，一律给过户。有意思，温州的“先行先试”里，还套着一个乐清的“先行先试”，一个县级市的范围，持续了五个年头，不去看看，以后怕要后悔的吧。

　　可当时忙着要调查大都市，日程上只挤得出清明节那两日。好在王小乔在当地做深度新闻调查，搭个便车，看一点算一点也好。4月4日早班机落温州，在机场租了个车，直奔乐清市农房交易最活跃的柳市镇。上次访柳市是六年前的事了，自驾让我觉得温州的高速交通大为改善，只是清明时节扫墓者众多，到了镇里再去村子多有拥堵。

　　先到柳市镇外的红星花园。这里的看点是“一园两制”：园内两幢一模一样的小高层居民楼，一幢是商品房，建于国有土地之上，任何人都可购买，也可换手、更名、过户；另外一幢则为“农房”，建于集体土地之上，买房人可以不是本村人，但必须有乐清农业户口，在县域范围内，“农对农”可交易、可办证、可更名过户。外观上，两幢房子完全看不出区别。管物业的说，是同一家房地产公司建起来的，当然一模一样。

　　看到中介的广告，是设在镇上的“柳市经济有限公司”。用卫星定位仪找到，中午时分，我们一行就坐在人家的店堂里。老板叫郑巨敏，干本行十来年了。问红星花园“农对农”那幢，非要乐清农业户口才能买吗？答，是的。再问我是外地户口，很想买上一套，有没有办法？答，找有当地农业户口的帮忙，不过户名只能是他，不能是你。

　　“那找你帮忙行不行？”郑先生笑了，“你不怕我卖掉你的房子跑啊！”看来严守当地规定，没有空子可钻。没辙了，要求郑经理派人带去现场看房。

　　再到红星花园。上商品房楼和“农对农”楼，各看了一、二套。内里也差不多，开间、建筑品质都一样一样的。问到价钱，“全流通”的商品房比限“农对农”交易的，每平方米要贵出千把块人民币。

　　几年前在京郊看“太玉园”——一处知名的“小产权”楼盘——与位置相邻的“大产权”商品楼盘，每平米差价两三千元。看着、问着、想着，阿尔钦所云“产权有硬度之别”的提点，就浮了出来，明摆着乐清的“农对农”比京郊的“小产权”，产权的硬度要强不少。

　　真实世界的经济学，在真实世界里还真可以看得见！“农对农”的政策根据，就是“乐清市委(2009)4号文件”。里面有一条：“对持有集体土地使用权证和房产证的农村房产，允许在全市金融机构抵押，允许在市域范围内农业户籍人口间转让。”查报道，从2009年3月1日起，乐清全市成交农房4397件，总面积779303平米，其中县内跨村的交易约占一半。

　　看来市场的房屋中介那里，有效信息还不少。离开柳市转到虹桥镇，故伎重演，直找房屋中介，明言要买农房。虹桥镇也是个市场经济发达的地方，以电子元器件制造闻名长三角。外出投资的民企不少，外来打工经商的人口更多，双向对流活跃，对农房交易就有了需求。找到一家门面小的房屋中介，把问过郑经理的问题再拿来问他：外地城镇户口的，能不能买到本地的农房？

　　老板打量我一眼，见怪不怪地答道：怎么买不到？不过没有房产证，也不到政府办过户！我忙问以什么为凭。老板从抽屉里拿出一张文书，咋看好似一幅书法——原来是用毛笔直书之“卖契”。

　　开首云“立卖实契人某某某，因另有发展，征得共有人同意，自愿将坐落在乐清市虹桥镇某某路某号混合结构三层一间，情愿折价卖给某某某为实业，日后任凭买方自行过户及管业享用。卖方应提供日后过户时一切有效证件及复印件，并协同买方办理过户手续。”

　　接着，“卖契”描述所售物业的组成，特别标明“地基一概在内”，且无其他权利纠葛。再下来，是双方议定的成交价格，加注“价款随契收讫无存”，“永后不找不赎，双方情愿，永不反悔。恐后口说无凭，特立此契，永为存照”。最后签字前，是小字抄录的卖方房产证的信息，包括产权证号、建筑面积、以及四至。落款签字画押的，包括卖房人和共有人，以及“见中人”——坐在我对面的房产中介老板是也。

　　手捧这份纸质甚软的契书，我不免问，“就凭这个”？中介答，就这个。管用吗？管用好几百年啦！买家付款拿得此契，下次卖出时再签下一份“卖契”，就过户到下一家。闹过纠纷吗？非常少；一旦闹，由卖家自行料理，与买家无涉。当地习俗如此。

　　限制买家必须是本地农家吗？不限。中介取费多少？答：买卖两造各付成交房价的1%。不少哇，提供啥服务？发现、撮合、帮助议定，也管“售后服务”——日后再转手过户时，要帮忙。再到你处过户，还要各收1%？老板在商言商：少一点吧。好一个中国式的习惯法！

　　比较意外的是，这位中介说凭“卖契”的交易量大，“农对农”的交易量小。他的理由听来也合逻辑：本市有农业户口的，有多少要买本地人的农房啊？外来人待久了的，才要买。请教两者大致的比例，他的估计是，“卖契”成交的要比“农对农”多好几倍！麻烦了，验证这个命题，两天时间是不够的，留着等王小乔的大报道吧。

　　不过，次日访问当地一位农村信用社的行家，却多少验证了一个事实——早在2009年乐清市出台“农对农”房的政策之前，当地的农村金融实践，就已经接受农房作为贷款的抵押物了。

　　原来温州本地民营企业崛起之后，就有了到外地投资、扩大产能与市场的发展冲动。民企要出外投资，离不开金融助力，可是农村人凭信用获得的贷款，当时规定不过5万元而已。额度太少，一些企业主就拿出自己的农房，押给信用社借贷款。都是本地企业家，知根知底的，还有房产押过来，基层信用社就吃开了这道螃蟹。

　　那是什么时候？“少说1998年就发生了”。当时也没有禁止性法规，只限集体土地不可转让，但我们接受抵押的是农房，那总是农民的私人财产吧？实践效果也好——农房抵押贷款，连拍卖房子的事都罕见，更不要说坏帐率了。地方的法院提出了一些解释，给予直接间接的支持。到2008年前后，乐清农信社范围就有这样的信贷40亿，全县大约有80亿。

　　但就在那一年，住建部颁布了《房屋登记办法》，其中规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。传到乐清，对农信业差不多就是一场“小地震”。想想啊，抵押的农房可以售卖才能保护债权人的利益。

　　现在农房不准办过户给非本村人，那已发出去的40亿或80亿信贷，不就分分秒秒处在高风险之中吗？兹事体大，乐清紧急应变，亏得有敢担当的人，以“政府纪要”的形式，坚持乐清农房可以继续过户，才算对付了过去。

　　行家讲这一段的时候，有一个细节重要。农信社接受农房抵押的时候，也是有选择的，一般接受盖在集镇好地段的农房，市场价值在三、四百万人民币，年租金也有十几万的。这给我一个启示，当信用社接受农房作为抵押物时，农房入市已经成为既成事实，有成交行为，也发现了市价，更重要的是一旦有需要，该农房可以在市场上转手，以此保证信贷的安全。这样看，农房入市早在2009年之前——至少十年前的1998年——就在乐清成为现实。

　　这样看，温州先行里的乐清先行，还套着更深一层的“先行先试”，那就是乐清的民间和底层先行，然后才有2009年乐清市委“农对农”的政策设计。比较一下，以“卖契”代表的民间先行，可没有以农划界，规定只有本县农民才有权利购买本县农房的。这是说，先行先试，却越行越窄了。